評估房子的價值，要從全方位來評斷，如鄰近中古屋、新成屋、預售屋的價格，以及各縣市各地區的方價比較後，得出正確的方價，舊房價應該至為新房價七折以下才合理
先天的體質差(地段、環境)，再怎麼靠後天的裝潢，也無法提升至非常高的價格
同樣是裝潢屋，仲介公司賣的裝潢屋不能買，但建商賣的附家具就能夠接受
A級地段、B級建材大樓可整理門面拉高價格
不動產評估可分為：一市場資料比較法，二收益還原法，三為成本法
一般景氣好時的預售屋與新成屋的價格換算公式為
預售屋=新成屋x(1+房地產合理報酬(4%)+風險系數(5%))完公年乘積
用租金報酬率來推估，房地產投資本益比
Y=RX12/P
P=RX12/Y
R=PXY/12
Y(Yield)=收益率+增值率(不動產的投資報酬率)
R(Rent)=不動產市場每月每建坪合理租金
P(Price)=不動產市場合理價格
預售屋價格計算方式：
土地成本(土地價格/日後可建坪數)+同類型平均建坪價x(20%~25%)
中古屋合理價格判斷技巧：
鄰近同地段、同產品之較差的房子價格 ＜ 中古屋價格 ＜ 鄰近同地段、同產品之新成屋價格 另外還有簡易的比較法、成本法及收益法速算 中古屋的合理價=新成屋成交價x地段係數x(1-使用年限/耐用年限) <地段係數以最差60%到最佳95%間>
中古屋合理價=中古屋每建坪的合理租金x200~250倍 <若房地產景氣時，倍數會放大至300~350倍>
中古屋的合理價Y=(每月租金x12)/售價 <投報率Y以5%為判斷標準，若高於5%以上可以考慮買進>
中古屋的合理價=新成屋價/2
中古屋的合理價=土地合理價/3~4 <3~4為價格上限~>
懂的買貨的人，才是識貨的人。低房價、高容積、低利用度，大膽買，等它漲
如果買房子是要投資的話，要多考慮土地將來的利用度有多少
零公設並非百分之百真實，有些老房子公設未登記或已併入主建物
不同產品有一定的合理公設比範圍，像是華廈或是七樓電梯，這類產品的公設比20%~30%算是合理，若是40%~50%就算太高，而五樓的舊公寓，通常地下室就是防空避難室，10%的公設就差不多
不動產估價的二分法及三分法
建坪價=土地成本+土地效用+建築造價+建築效用=土地成本+建物造價+效用<合併效用>
例：某大樓50坪，室內40坪，公設10坪，若每建坪20萬元，則總價1000萬元，另鄰近相類似大樓也是50坪，室內30坪，公設20坪，則每建坪應賣多少錢，才是合理?
解析：
若每建坪合理價為20萬
=10萬(土地價值)+10萬(建築價值)
=7萬(土地成本)+7萬(建築成本)+6萬(土地效用+建築效用)
=7萬(土地成本)+7萬(建築成本)+3萬(土地效用)+3萬(建築效用)
=7萬+3萬+7萬+3萬
=10萬+7萬 (因為建物效用無法全數反應，所以建物3萬之效用必須扣除)
=17萬
若主建物室內約30坪，依10坪/40坪=25% (公設比) ，則主建物之合理公設應為30X25%=7.5坪
若該大樓公設為20評，則不合理公設為12.5坪(20坪-7.5坪=12.5坪)
則37.5坪X20萬/坪=750萬 <合理建坪加公設之市場合理價>
12.5坪X17萬/坪=212.5萬 <不合理公設之建坪價(最高價)>
12.5坪X14萬/坪=175萬 <不合理公設之建坪價(最低價)>
750萬+212.5萬=962.5萬 該大樓合理總價
該大樓最高每建坪合理價為962.5萬/50坪=19.25萬/坪
該大樓最低每建坪合理價為(750萬+175萬)/50坪=18.5萬/坪
看預售屋，一定要實地去看交通及生活機能，另外最好能夠請建商提供藍晒圖(施工圖)及都市計劃圖
投資小套房，不能只看收益比定存好就投資，因為可能忽略了增值落空後的跌價損失
套房的面寬最好至少有五米，另外如價格一樣的話，優先選擇挑高的產品，挑高最好能夠在4米2以上
至於夾層屋的合法性，如果建商在送審時，有合法申請該層樓地板面積的1/3或低於100平方公尺的夾層，就算是合法夾層，如果要做夾層，裝潢成本最好是房價的十分之一較合理
夾層屋的價格如何估計? 以建坪10萬元來說，10/3/2=1.6萬/坪(只有建物的效用)
至於夾層屋會比較貴的原因，在於可多出總坪數一半的坪數效用，但總價並沒有提高到1.5倍
設資小套房應有的認知：
1.地段優於一切
2.環境要單純
3.交通便利性佳
4.投資大專院校附近收益佳
5.辦公商圈的市場性佳
6.與豪宅為鄰房價有撐
7.捷運共構上漲不易、但價有撐
買國宅，要買A級地段的國宅，最好是能夠在豪宅附近，如果價差在五成以上，就可大膽買進
國宅是A級地段，B級建材，C級價格，因通常國宅量大，管理就較差
一樓房子的好處，主要是因為效用較高，如果一樓若有空地或騎樓相較，則寧願選留有空地也比沒有商業效益的騎樓好，一樓空地的大小決定了一樓的房價，但一樓如果含地下室，則加分的機會會變少，另外巷道愈寬則效益倍數會加大，若是住宅使用的一樓來說，6米巷的一樓房價是二樓的1.1倍，若是10米巷以上的住宅，則為1.3倍，但若變成店面，房價就有想像空間
至於一樓的法定空地算法，則可參考公設的算法
例：一樓的權狀為30坪，建坪單價為35萬，前面有一塊5坪的法定空地，則一樓的總價估算如下：
總價=30坪x35萬=1050萬元
而一樓合理價35萬，以三分法來說
35萬=12萬+12萬+11萬=0(土地沒有登記)+0(即使搭建也不能拿)+11(土地與建物合併效益)
11萬=5.5萬+5.5萬(土地效益+建物效益)=5.5萬+0(沒有地上建築物)
=5.5萬(只反應土地效益)
換句話說，法定空地每坪只值5.5萬元
故法定空地的價格=5.5萬X5坪=27.5萬
結論：合理的一樓價格=1050萬+27.5萬=1077.5萬元
產權獨立的透天厝才是真透天，因未來土地可自行決定運用方式，這種透天才是未來保值性最佳的產品，依經驗判斷，真假透天的價差至少200至300萬
土地面寬高於5米及20米深的逶天厝可加分，低於4米5將來性會受限，而深大於25米時，中間會有暗房存在，最好不要買有地下室的透天(因建造成本較高，且地下室容易潮濕)
透天：一人獨有，無電梯
公寓：2至6樓，無電梯
華廈：一般為6至11樓的建築物，有電梯
大樓：12樓以上，有電梯
華廈的選擇原則：基地不用大，地點寧靜、住戶單純、戶數少，舊一點無所謂，因華廈也是屬於A級地段、B級建材、C級價格，200坪以下基地、華廈極品，獨門獨戶最佳，選擇原則是獨棟>雙併>三併>連棟四併華廈，最好土地持分愈小愈好且環境越單純越好
買頂樓的優缺點：水火交融，會有太熱及漏水的問題，在還沒有公寓大廈管理條例之前，頂樓加蓋的空間都歸頂樓的住戶使用。頂樓增建的合理價值，則可用夾層屋的計算方式處理
買房子時，陽台占權狀的10%以下才合理，且有登記價才有保障，沒登記有外推，約1/2坪價，若沒登記也沒外推，約1/3建坪價，陽台補登，算完整的建坪價
若建坪價24萬，則有登記露台且蓋起來的價格=8萬+8萬+4萬(只能算建築效用)
若沒有蓋起來的話=8萬+8萬=16萬(沒有效用)
若建坪價24萬，則沒登記陽台的價格=0萬+0萬+8萬 (效用高的話可算8萬)
露台與陽台的差別在於，露台沒有頂蓋，但陽台有，陽台只要外推再加一譬玻璃，就能夠把陽台變成室內空間，但露台辦不到，故價格比陽台更低
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